賃貸借契約が終了し、借主が退去した部屋に行ってみると粗大ごみが放置されている…大家としては、早く片付けないと次の借主を入居させることができないと焦る一方で、勝手に処分してもよいのかと悩んでしまいます。
このコラムでは、まず残置物の正しい処理の仕方とその費用負担について解説します。さらに、リスク回避措置としての所有権放棄特約の問題点やそれ以外の方法についても言及します。
学校法人中央大学の法務全般を担当している中央大学「法実務カウンセル」（インハウスロイヤー）であり、千代田区・青梅市の「弁護士法人アズバーズ」代表、弁護士の櫻井俊宏が執筆しております。
１ 借主と連絡がとれる場合
大家が残置物の処理に困るのは何故でしょう？一言でいうと、借主の物だからです。そこでまず、持ち主である借主に撤去するよう求めることから始めます。
(1) 残置物がある状態では明け渡したことにならない
賃貸借契約では貸主・借主はそれぞれ立場に応じた義務を負います。契約終了時における建物明け渡し義務は借主が負う義務の1つです。入居したときのように建物を空っぽの状態にして明け渡さなければなりません（原状回復義務）。通常は、貸主・借主の両者又はその代理人が立ち会って明渡したことを証する書面を作成して、明渡完了となります。 ということは、荷物を残したまま借主だけが退去しても明け渡したことにならないんですね。
その通りです。賃貸借契約が終了した後でも、大家は借主に残置物を処分するよう求めることができます。
⑵ 撤去費用は借主負担
借主は明け渡し義務を負う以上、残置物の撤去にかかるコストも借主が負担しなければなりません。借主自身が撤去してもよいですし、残置物の所有権を放棄する旨大家に伝えて、撤去作業に要した費用を借主が大家に支払うという方法もあります。その場合には差し入れた敷金から費用を控除するのが一般的です。
ここで大家が注意すべきなのは、所有権を放棄したとしても撤去費用等の負担は免れないことを借主に説明した上で、所有権放棄の合意書を作成することです。それが難しい場合には、口頭でのやり取りを録音・記録しましょう。
録音があれば、「知らない」「聞いていない」といったトラブルを回避できますね！
２ 借主と連絡がとれない場合
問題は借主が何の連絡もなく出て行った場合です。大家としては「勝手にいなくなったのだから」と建物に入って、自ら残置物を処分してしまいたくなりますが、そのような対応は大いに問題があります。
ここでは、大家が勝手に立ち入り、残置物を処理するといった実力行使について、借主が同意していたかどうかに分けて説明します。
⑴ 大家の実力行使に借主が同意していない場合
借主が去った後の残置物について当事者間で取り決めをしていなかった場合です。
① 無断立ち入り・処分は違法
賃貸借契約は解約や解除、期間満了といった法律上の原因がないと終了しないのが原則です。つまり、「借主がいなくなった」だけでは契約は終了しないのです。その状態で建物内に無断で立ち入ると、たとえ大家であっても不法侵入罪となります。
また、残置物は大家から見て無価値でも、放棄されていなければ他人の所有物であることに変わりなく、これを勝手に処分することは器物損壊罪にあたる上に、民事上の不法行為責任も負います。
次の入居者のために、大家が自分の所有する部屋を片付けただけで罪に問われるなんてあんまりですね。
気持ちは分かります。しかしこのように、「相手が悪いのだから」と一方的に実力行使に出ることを、法律はあらゆる場面で禁止しているのです（自力救済の禁止）。
② 法的な手続きを踏む
自力救済が禁止されているのは、法治国家である以上、権利行使は法的手続きを踏むべきと考えられているからです。そこで、残置物の処理については以下の手続きを踏む必要があります。
なお、借主の行方がわからない場合には公示送達という方法も併せて行います。
賃貸借契約を解除して終了させる
↓
建物明け渡しと滞納賃料支払いを求める訴えを起こし勝訴判決を得る
↓
明け渡しの強制執行および滞納賃料支払請求に基づく差押えを行う
③ 明け渡し後の残置物は貸主が保管しなければならない
残置物については、強制執行による建物明け渡し時に「断行」という手続きが行われ、専門業者に依頼して中の荷物をすべて出してもらうことができます。
しかし、強制執行による明け渡しの効力はここまでで、勝手に処分することまでは認められていません。搬出した残置物は大家の責任で保管しなければならないのです。
これを避けるために滞納賃料を回収するという名目で動産競売申し立てを行って残置物を処分するという方法もありますが、値がつくような対象となる動産は限られる上に費用や時間もかかり、メジャーな方法ではありません。
(2) 貸主の実力行使に借主が事前に同意していた場合
上記のような訴訟提起の手間、保管義務の発生といったリスクを回避するため賃貸借契約締結時にあらかじめ「所有権放棄特約」を結んでおくことがあります。
① 事前の所有権放棄特約
賃貸借契約書に設けられた「賃貸借契約終了後、賃借人が本件建物内に所有する物件を賃貸人の指定する期限までに搬出しないときは、賃貸人が搬出、保管又は処分の処置をとることができる」という内容の条項です。
この特約のポイントは、賃貸借契約が終了しさえすれば借主による明け渡しを待たずに残置物の処分が可能になる点です。
② 特約の効力
借主が同意していれば上記のような特約も有効ではと思われますが、東京高裁平成３年１月29日判決は、原則として、大家による「違法な自力救済である」ことを理由に無効と判断し、大家による実力行使について不法行為責任を認めています。
動産の搬出は建物の明け渡しを前提とし、明け渡しは賃貸借契約の終了を前提とします。法律はその都度、裁判所による厳格な手続きを準備しているのに、これらの手続きを経ずに、大家がいきなり荷物を持ち出し処分することを認める特約は公序良俗違反というわけです。
事前に契約書で取り決めをして同意を得ていても無効とは…どうしても退去してもらわないと困る状況の時はどうしたらいいんでしょうか？
例外的に、緊急やむを得ない事情があって、裁判を待ついとまがない場合に、必要と認められる限度で自力救済も許されるという判例（最高裁昭和40年12月7日判決）がありますが、少なくとも事前に特約を結んでおけば、当然に残置物の搬出・処分が適法になるわけではありません。
３ リスク回避の予防措置
では、事前の所有権放棄特約以外で、残置物トラブルを効果的に防止する方法はないのでしょうか？荷物が残存するリスク、および、借主と連絡がとれなくなるリスクに分けて検討します。
⑴ 明け渡し後も荷物が残存するリスク
① 明け渡し作業時に双方が立ち会う
借主が建物を明け渡す際に、大家も立ち会って原状回復の状況を確認します。その場で借主に搬出を申し出たり、所有権放棄の確認をとったりすることで、借主の荷物が放置されるという事態は減るでしょう。
② 残置物の査定
残された粗大ごみなどについては、古物商等に頼んで査定してもらい、価値がないとの証拠を残します。その上で残置物を処分すれば、万が一、借主から不法行為責任を追及された場合に損害がないことを証明することができます。
※注意※
ただし、この方法は無価値な粗大ごみ等に限定されること、そして、残置物トラブル自体を回避するのではないことに注意が必要です。
⑵ 連絡が取れなくなるリスク
① 明け渡し後の所有権放棄特約
上記のとおり、事前の所有権放棄特約は原則無効とされますが、借主が明け渡した後であれば有効となる可能性があります。
つまり、契約書上に「借主が明渡し時に建物内に物品を残置したときは、その所有権を放棄したものとする」といった特約がある場合に、借主が残置物があることを知っていながら明け渡したのであれば、所有権放棄の意思があったと理解してよく、結局、明け渡し時に所有権放棄したのと同様に扱えることになります。
なるほど！ではその後借主と連絡が取れなくなっても、大家はこの特約に従って残置物を処分することができるんですね！
ここでの特約で重要なのは、あくまでも借主の明け渡しが先行する点です。したがって、賃料の滞納が続くなどの事態が生じれば、早めに解除・明け渡しに向けて手を打つ必要があります。
② 敷金、連帯保証人
残置物の処分やその管理に伴う費用は、借主が負担すべきものです。借主と連絡不通となった場合に備えて、敷金を十分にとっておく、しっかりとした連帯保証人を付けるといった手立てを怠ってはいけません。
なお、「連帯保証人に処分を頼めばいい」とお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、連帯保証人といえども他人である以上、建物の明け渡しや残置物の処分を求めることはできません。
４ まとめ
残置物をめぐるトラブルを完璧に防ぐ方法は、残念ながら現段階ではありません。しかし、賃料滞納が続いたり連絡がとれなくなったりした時点で、素早く対応すれば被害を最小限に抑えることができます。
残置物トラブルを極力防ぎたい、あるいは、現に残置物でお困りの場合、お早めにご相談ください。
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