賃料減額請求の調停・訴訟 一方的通知は減額にならない【弁護士が解説】

新宿・青梅・あきる野・三郷の法律事務所,弁護士法人アズバーズ,代表弁護士の櫻井俊宏です。

コロナ禍で賃料減額交渉をしている事業者の方は多いと思います。
賃料が妥当額でなくなっているにも関わらず,この交渉が功を奏さない場合,どのように賃料減額を請求していけばよいか,裁判手続等も合わせて解説していきます。

 

1 内容証明郵便の通知だけでは減額できない!?

交渉がうまくいかない場合は,一般的には,内容証明郵便で,賃貸人に,例えば,
「現在賃料は40万円ですが,不動産相場の変動により30万円が適正となっているので,賃料30万円に変更することを請求します。」というような書面を送ります。
これだけでは,当然に賃料が変更されるわけではないので注意してください。
逆にいうと,賃貸人が一方的に「〇〇円に賃料を増額します。」と通知してくるというケースが非常に多くありますが,それだけでは賃料は増額になりませんのでその点はご安心ください。

私が手掛けた案件の中で,相手である賃借人が一方的に減額の通知をして,その金額しか支払わない状態が3年間続いたというケースがありました。

こちらは明渡しと未払い分全部の支払いの裁判を提起しました。

相手方は,こちらが減額した賃料を受け取り続けたのだから,賃料変更の「黙示の合意」が成立したと主張してきました。

しかし,そのような主張は認められず,未払い賃料相当額を全額支払った上でこちらに有利な条件で新しい賃貸借契約を締結するという内容で和解,実質勝訴となりました。

 

2 賃料減額請求の調停

さて,賃料減額に関する通知を出した後,賃貸人がその請求に応じてくれない場合は,裁判所に,賃料減額請求の調停という手続を申し立てます(借地借家法26条の2)。

調停委員という2人の不動産の専門家が裁判官をサポートし,両当事者から意見・事実関係を聴きつつ,専門的な観点から,話し合いにより両者の合意を目指す手続です。

これは不動産の件には珍しく,地方裁判所でなく,簡易裁判所で行います。
東京の件でも,霞が関の裁判所ではなく,錦糸町の簡易裁判所です。

 

3 賃料減額請求の訴訟

調停はあくまで話し合いの手続ですから,この中で両者が合意できない場合には,賃料減額請求の裁判を提起することになります(借地借家法32条)。

この裁判内で,30万円が裁判所の判決で適正ということになれば,内容証明郵便を送った時点,すなわち賃料減額の意思表示が賃貸人に到達した時点から,30万円という新しい賃料に変更されたものとして計算されることになります(最高裁昭和45年6月4日判例)。

この裁判の中では,通常,鑑定という手続が行われます。裁判所が不動産鑑定士に命じて,その不動産の賃料はいくらが適正額かを記載した専門的な鑑定書を作成させるものです。
これについては,不動産の規模や所在地により,100万円を超えるようなという高額の鑑定費用がかかることもあるので,この裁判を行う場合には事前に注意が必要です(鑑定費用は,最終的には裁判所がその費用を原告・被告に折半ないしそれに近いかたちで負担するよう命ずることが多いですが,一旦は鑑定を申し出る側が全額を立て替えて支払わなければなりません)。

この鑑定書をもとに,裁判官主導で和解の話し合いが行われるのが通常です。
ここで,両者の賃料額に関する意見が一致した場合には和解調書というものが作成されます。判決と同様の効力があります。
両者の意見が一致しない場合には,裁判が進み,賃料額についての判決がでます。

減額の判決が出た場合はその新賃料を支払えば問題ありません。

内容証明郵便送付以降,支払っていた額と違う場合は,差額をどちらかが支払って調整するべきでしょう。

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